Tòa nhà Ruby Plaza (Hà Nội) nổi tiếng là thông minh. Thông minh vì mọi thiết bị trong tòa nhà đều rất thuận tiện cho người sử dụng, dễ quản lý và vận hành, nhất là tiết kiệm điện, nước. Để tăng lợi nhuận, công ty DOJI (chủ đầu tư) đã ứng dụng giải pháp BMS (Building Management System - Hệ thống điều khiển và quản lý tòa nhà).
Nhu cầu lớn
Trước “cơn sốt” về giá thuê văn phòng cao cấp, công ty cổ phần vàng bạc
đá quý và đầu tư thương mại DOJI tự tin đầu tư xây dựng tòa nhà đa năng
Ruby Plaza ứng dụng các tiện ích của công nghệ quản lý tiên tiến nhằm
tiết kiệm chi phí để tăng doanh thu. Ruby Plaza gồm 16 tầng được xây
dựng trên diện tích 10.000m2 gồm khu thương mại, thư giãn, ẩm thực và
văn phòng.
Chỉ tính riêng nhân viên của DOJI làm việc tại đây đã trên 300 người,
chưa kể lượng nhân viên của các công ty thuê và lượng khách viếng thăm.
Nhu cầu sử dụng đa dạng dẫn đến quản lý, vận hành rất phức tạp. Với
khối lượng lớn nhu cầu sử dụng như vậy, giá cho thuê cao đến đâu thì
một lãng phí nhỏ cũng gây “hao hụt” túi tiền của chủ đầu tư. Mà giá cả
thì không thể tăng lên mãi. Bài toán đặt ra là DOJI phải quản lý tòa
nhà sao cho hiệu quả? Xây dựng lợi thế cạnh tranh ngay từ dự án đầu
tiên sẽ giúp DOJI có nhiều lợi nhuận từ dự án cụ thể, đồng thời tạo đà
cho các dự án tiếp theo. Phương án được DOJI lựa chọn là tạo dựng hình
ảnh Ruby Plaza thông minh (thuận tiện cho người sử dụng, dễ vận hành,
quản lý và đặc biệt tiết kiệm năng lượng).
Tiết kiệm năng lượng
Với tòa nhà hiện đại, việc sử dụng hệ thống điều khiển và quản lý toà
nhà BMS là không thể thiếu. DOJI đã chọn hệ thống BMS sử dụng phần mềm
(PM) điều khiển chuyên dụng Apogee Insight (của Siemens) có chức năng
điều khiển, giám sát, phối hợp hoạt động giữa các hệ thống ánh sáng,
làm lạnh, thông gió, chống cháy, lập lịch vận hành, bảo dưỡng... Ưu
điểm hệ thống này là phù hợp với tiêu chuẩn công nghiệp của nhiều nước
tiên tiến như Mỹ, Anh, Pháp, Đức do được xây dựng bằng các giao thức
mở, phổ biến trong công nghiệp giúp việc triển khai thuận tiện, dễ dàng.
Với hệ thống BMS, tại Ruby Plaza, các công việc vận hành và giám sát
tòa nhà đều được thực hiện qua máy tính và màn hình đồ họa đặt tại
trung tâm điều hành tòa nhà.
Đối với hệ thống điều hòa, PM theo dõi các yếu tố liên quan đến quá
trình vận hành như nhiệt độ, độ ẩm không khí bên trong, dòng chảy không
khí trong ống dẫn gió, áp suất gas trong các đường ống... và xử lý tham
số thiết bị, thời gian tham gia vận hành. Từ đó, hệ thống ghi lại để
lập lịch bảo trì và có phương án làm việc tiết kiệm năng lượng nhất. Cụ
thể, Ruby Plaza được trang bị 2 hệ thống điều hòa: tại khu thương mại –
dịch vụ sử dụng hệ thống điều hòa chạy chế độ điều tần (có hệ thống cảm
nhiệt, tự động điều chỉnh để nhiệt độ luôn ở mức cho phép). Với khu văn
phòng cho thuê, sử dụng hệ thống điều hòa tổ hợp “nhiều mẹ nhiều con”
giúp điều chỉnh nhiệt độ theo nhu cầu của từng khu vực cho thuê. Với hệ
thống cấp nước, PM giám sát các thông số kỹ thuật, trạng thái bơm nước
sinh hoạt; mức nước trong bể chứa, tổng thời gian của bơm để lập lịch
bảo trì. Hệ thống vệ sinh, bồn rửa đều có hệ thống cảm biến tiết kiệm
tối đa nước sinh hoạt và nước thải.
Các tuyến đèn của tòa nhà cũng được vận hành tự động theo lịch trình.
Qua màn hình, người vận hành nhận biết được đèn bật/tắt và điều khiển
từ xa. Thông thường, lệnh bật/tắt được thực hiện tự động theo lịch
trình đặt sẵn. Tuy nhiên, khi cần người sử dụng có thể vận hành tại chỗ
các tuyến đèn theo yêu cầu chiếu sáng thực tế.
Đối với hệ thống bơm nước, số lượng bơm nước tham gia hoạt động do lưu
lượng nước làm lạnh yêu cầu của hệ thống điều hoà quyết định. Các thông
số này được thể hiện trên màn hình đồ hoạ tại máy tính điều khiển,
người vận hành dễ dàng điều khiển hoạt động như Tắt/ Bật/ thay đổi chế
độ hoạt động mà không cần phải đến tủ điều khiển.
Hệ thống thông gió được tích hợp với hệ thống giám sát lưu lượng khí.
Chẳng hạn, tại tầng hầm để xe, khi hệ thống đo nồng độ CO2 báo đến
ngưỡng, quạt gió tự động hoạt động. Nồng độ tăng dần, quạt tự động tăng
tốc và ngược lại. Điều này giúp tiết kiệm điện năng và duy trì tuổi thọ
thiết bị thông gió.
Thông qua màn hình đồ họa hệ thống BMS Apogee Insight, người vận hành
quản lý được tình trạng các quạt hút và chế độ vận hành của các quạt
tăng áp cầu thang. Khi có sự cố cháy nổ, các quạt được hệ thống tự động
điều khiển về trạng thái “OFF” để giảm đối lưu không khí trong tòa nhà,
giảm tối đa tác nhân gây cháy, đảm bảo tính hiệu quả của việc dập tắt
các đám cháy.
Huyết mạch để vận hành mọi thiết bị, hệ thống trên chính là hệ thống
điện trong tòa nhà. Nếu ngừng cung cấp điện, hệ thống kỹ thuật sẽ ngừng
hoạt động. Do đó, việc giám sát hệ thống điện trong hệ thống BMS Apogee
Insight là một ứng dụng không tách rời. Hệ thống BMS Apogee Imsight
thực hiện việc giám sát hệ thống điện qua thiết bị theo dõi được các
thông số kỹ thuật chính của nguồn điện như: kW; kVA; kVAr... Các thông
số này được giám sát chặt vì sẽ ảnh hưởng rất lớn tới việc vận hành tất
cả thiết bị sử dụng điện của tòa nhà. Quản lý tốt các tham số chính này
cũng đồng nghĩa với việc giảm chi phí vận hành của tòa nhà, nâng cao
hiệu quả sử dụng thiết bị. Các tham số này đều được đo đếm nhờ bộ đo
đếm điện năng kỹ thuật số (Digital Electric Meter) nối mạng, thể hiện
thông số trên màn hình máy tính và lưu trữ dữ liệu.
Giảm giá thuê
Theo tính toán của nhà đầu tư, chi phí ban đầu của toà nhà Ruby Plaza
có trang bị hệ thống BMS cao hơn so với các tòa nhà có phân hệ điều
khiển bình thường. Nhưng Ruby Plaza tiết kiệm được chi phí vận hành và
năng lượng khoảng 40% so với các toà nhà khác, đồng thời tăng tuổi thọ
cho các thiết bị trong nhà. Vì vậy, dù trên thị trường nhà đất hiện
nay, giá văn phòng trung bình 38 USD/m2 nhưng tại Ruby Plaza giá chỉ từ
22-34 USD/m2. Sử dụng BMS để quản lý, vận hành các tòa nhà đang là xu
hướng đầu tư của nhiều doanh nghiệp như trung tâm Thương Mại Dầu Khí Hà
Nội, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại Sacombank, tòa nhà trụ sở
Bảo Việt...